原标题：债务逼近销售断崖下滑 金辉控股重启信托融资
来源大华观察 转载自证券之星
因违约事件频发，债务重启房地产信托向来是逼近政府强监管的领域。自2018年资管新规出台以来，销售下滑信托地产信托持续压降，断崖2022年上半年地产信托压降规模近八成，金辉但近期地产信托融资似乎又重新启动。控股
7 月 1 日，融资一款名为 “ 永兴 5 号集合资金信托计划 ” 的债务重启信托理财产品由山东信托代理发售。该产品 100 万元起购，逼近总规模不超 3.5 亿元，销售下滑信托收益率为 7.3% 至 7.8%。断崖
资料显示，金辉“ 永兴 5 号集合资金信托计划 ” 募集资金将用于受让陕西枫泓房地产开发有限公司所持标的控股项目的特定资产受益权，转让价款用于项目的融资开发建设。而陕西枫泓房地产正是债务重启金辉控股的全资子公司。
值得注意的是，该产品的代理方山东信托在今年1月份才因为违规提供房地产融资被山东银保监局罚款35万元。
重启信托融资
金辉控股一向热衷于信托融资，因此在其上市过程中，该问题一直是被关注的焦点。
数据显示，截至2019年底金辉控股未偿还信托总额为154.27亿元，随后增长至160亿元。
2020年10月上市后，金辉控股减少了对信托贷款的依赖，截至2021年末以信托为主的其他借款较年初大幅减少51.49%至35.17亿元。
但是，2021年以来受房企频繁爆雷影响，地产融资受限。为稳定楼市大局，近期监管部门频频释放支持房地产企业合理融资需求的信号，金辉控股趁机再次开启信托融资。
资料显示，金辉控股此次信托融资总规模不超 3.5 亿元，分 A、B 两类发行，其中 A 类计划总规模不超 1.5 亿元，期限 12 个月，收益率在 7% 至 7.5% 之间；B 类计划总规模不超 2 亿元，期限 18 个月，收益率为 7.3% 至 7.8%，由山东信托代理发售。
值得注意的是，山东信托在今年1月份才因为违规提供房地产融资被罚款35万元，在此前之前因为违法违规行为频频被处罚，涉及虚报、瞒报金融统计资料、违规提供房地产融资等，2017年还踩雷了*ST新都，2019年原副总经理宋冲因受贿、职务侵占被判处无期徒刑……
近年来，房地产行业受到“三道红线”等监管政策影响，举债能力受限，而信托融资由于拥有发行灵活、可隐藏真实负债的特点，受到房企的青睐。
不过随着楼市调整，房地产信托已经成为债务违约的重灾区。用益信托统计数据显示，2021年，房地产信托全年违约规模达917.11亿元，占比总违约规模61.34%。今年1-5月，房地产信托违约规模428.43亿元，占总违约规模比例达80.45%。
偿债压力巨大
金辉控股自称“公司一直无商票、无员工理财、‘三道红线’无一条踩线、无表外，有息负债的干净透明”。但其债务压力还是“肉眼可见”。
截至2021年末，金辉控股未偿还借款总额527.942亿元，其中一年内需要偿还的银行贷款78.57亿元、其他借款16.47亿元、优先票据、公司债券及资产抵押证券所得款项72.88亿元，合计167.92亿元。
另外还有贸易应付款项有136.04亿元，其中账龄在一年以内的贸易应付款项便达129.19亿元。
但是，其账面上现金及银行结余仅为197.29亿元，其中有 76 亿元的受限资金以及 8.5 亿的已抵押存款，实际可动用的资金只有 112.22 亿元，现金并不能覆盖短债，偿债压力巨头。
2021年末，金辉控股现金短债比为1.17，净负债率为88%，剔除预收后的资产负债率为68.5%，“三道红线”均为绿档。
而在2019年末时，金辉控股的净负债率达170%，现金短债比为0.7，“三道红线”踩中两条。然而只用一年时间，到2020年末金辉控股就实现了“红”转“绿”。
短短一年时间就实现了“红”转“绿”，金辉控股是如何做到的呢？从一些异常的财务数据中或可以看出端倪。
其中，受市场质疑最多的是少数股东权益。2020年，也就是“三道红线”推出的这一年，金辉控股的所用者权益为361.12亿元，比2019年的213.79亿元，同比增加68.91%，增加这部分主要是少数股东权益大增所致。
数据显示，2019年金辉的非控股权益仅为45.49亿元，到2020年暴涨至145.50亿元，同比大增219.85%，占权益总额的40.29%。2021年，这一数据为139.35亿元，同比微降4.2%，占权益总额37%。
而同一时期，金辉控股的少数股东损益分别为1.81亿元、6.91亿元、4.18亿元，占同期净利润的比重仅分别为6.72%、22.1%、12.79%。
显然，金辉控股的少数股东权益于少数股东损益明显不平衡。这也是“明股实债”的典型特征。
而房地产信托则是房企实行“明股实债”的重要工具，由于信托公司受到房地产融资额度监管。在额度用完之后想再放款，信托公司一般就会选择报备为投资类信托，但实际上会加一些回购条款或兜底条款。
作为信托融资大户，金辉控股少不了“明股实债”的嫌疑。另外，由于少数股东损益占比较少，金辉控股的业绩也得到了“修饰”。
2021年，在不少房企因楼市剧烈调整中业绩“腰斩”的情况下，金辉控股却取得了营收净利润双增的成绩，总营收400.3亿元，同比增长14.77%，同期归母净利润32.75亿元，同比增长4.71%。
但是，从2021年下半年以来，金辉控股的销售也开始下滑。2021年上半年，金辉控股实现销售额557.7亿元，完成全年业绩的58.88%，但是全年累计实现销售额仅为947.2亿元，同比下降2.56%，未能够完成千亿目标。
今年前6个月，金辉控股累计合约销售金额约为人民币243.7亿元，累计合约销售面积约为165.2万平方米，销售金额比上年同期下降了56.3%。
金辉控股的业务布局以二三四线城市为主，2021年其销售额中来自二线城市和三四线城市的比重分别为65.26%和33.77%。在房地产行业调整中，二三四线城市受到的冲击显然更大，金辉控股面临更大的行业波动风险。